“Aluguel” não é uma coisa só. Existem tipos diferentes de locação — cada um com regras, prazos, garantias e finalidades próprias. E o que vale para um não vale para o outro.
Se você vai alugar um imóvel (locatário) ou tem um imóvel para locar (locador), entender essas diferenças é o primeiro passo para uma relação segura e sem surpresas. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) organiza tudo isso — e é nela que este guia se baseia.
Continue lendo para conhecer as modalidades e o que muda para cada lado da relação.
Antes de tudo: quem é quem na locação?
A linguagem jurídica costuma confundir. Vamos simplificar:
- Locador = o proprietário do imóvel, quem disponibiliza o bem para alugar
- Locatário = o inquilino, quem recebe o imóvel para uso mediante pagamento do aluguel
Ou seja: o locador é o dono; o locatário é quem mora ou usa o imóvel. A Lei do Inquilinato define direitos e deveres para cada um — e eles variam conforme o tipo de locação.
Os tipos de locação previstos na Lei do Inquilinato
A Lei 8.245/91 classifica a locação de imóvel urbano em três modalidades principais, conforme a finalidade:
1. Locação residencial
É a mais comum: o imóvel serve como moradia do locatário.
Principais características:
- Prazo usual de 30 meses
- Renovação automática ao fim do prazo, se ninguém se manifestar
- Reajuste anual pelo índice do contrato (IGP-M, IPCA, etc.)
- Locador não pode exigir pagamento antecipado (salvo exceções legais)
Para o locatário: você tem direito de morar com tranquilidade, ao reajuste justo (uma vez por ano), à preferência na compra e à devolução da caução.
Para o locador: você tem direito de receber o aluguel em dia, de reaver o imóvel ao fim do contrato e de contar com garantias locatícias (fiador, caução, seguro-fiança ou título de capitalização).
2. Locação não residencial (comercial)
Cobre lojas, salas comerciais, consultórios, galpões e escritórios. As regras são diferentes em pontos importantes.
Principais características:
- Ação renovatória (art. 51): o locatário pode renovar o contrato após 5 anos de contrato e 3 anos de exploração do mesmo ramo — proteção que não existe na locação residencial
- Valores negociados por R$/m², com forte peso do ponto comercial e do fluxo de pessoas
- Cláusulas específicas de benfeitorias, adequação do ponto e destinação
Para o locatário: a renovação compulsória protege o seu negócio de ser “tirado” do ponto de uma hora para outra.
Para o locador: você tem mais liberdade de negociação de valor e condições, mas deve respeitar o direito de renovação do locatário comercial.
3. Locação por temporada
É a locação para residência temporária — lazer, cursos, tratamento de saúde ou trabalho por período curto. Prevista nos arts. 48 e 49 da Lei 8.245/91.
Principais características:
- Prazo de até 90 dias, prorrogável uma única vez
- Pagamento pode ser antecipado (diferente da locação tradicional)
- Imóvel normalmente mobiliado e pronto para morar
Para o locatário: ideal para férias e períodos curtos, com regras mais flexíveis.
Para o locador: você pode exigir pagamento antecipado e tem mais controle sobre o uso temporário do imóvel.
E a locação de curta temporada (Airbnb e plataformas)?
Este é o ponto mais quente de 2026. A locação por curta temporada — diárias em plataformas como Airbnb — não se enquadra exatamente como locação residencial nem como hotelaria.
O que o STJ decidiu em 2026:
- Em maio de 2026, a 2ª Seção do STJ decidiu que a oferta de imóvel em plataformas como Airbnb exige aprovação do condomínio
- A autorização precisa estar prevista na convenção condominial, com aprovação de dois terços dos condôminos
- A tese é que a curta temporada descaracteriza a finalidade residencial do condomínio
Para o locatário/hóspede: você pode encontrar boas opções de estadia, mas o imóvel precisa estar regular perante o condomínio.
Para o locador: se você quer alugar por diárias, verifique a convenção do condomínio antes. Sem autorização, a prática pode ser questionada na justiça.
⚠️ Atenção: o tema ainda gera debates nos tribunais. A tese repetitiva do STJ deve esclarecer definitivamente o assunto. Por isso, antes de investir em curta temporada, consulte um especialista.
O que muda com a reforma tributária em 2026?
A Lei Complementar 214/2025 (reforma tributária) criou novos tributos — IBS e CBS — que passam a incidir sobre locações em determinados casos, principalmente para grandes locadores. Há um redutor social e regras de transição.
Se você recebe aluguéis com frequência, vale revisar seu enquadramento fiscal em 2026 — independentemente do tipo de locação.
Como escolher o tipo de locação ideal?
A escolha depende do seu objetivo — tanto para locador quanto para locatário:
| Sua situação | Tipo de locação indicado |
|---|---|
| Precisa de moradia fixa | Locação residencial |
| Vai abrir ou manter um negócio | Locação não residencial (comercial) |
| Quer imóvel para férias ou período curto | Locação por temporada |
| Quer renda extra com imóvel ocioso | Curta temporada (com atenção às regras do condomínio) |
Existem três tipos principais de locação definidos pela Lei do Inquilinato — residencial, não residencial (comercial) e por temporada —, além da curta temporada, que vive um momento de regulação intensa em 2026. Cada modalidade tem regras próprias de prazo, reajuste, garantias e responsabilidades.
Entender essas diferenças protege os dois lados: o locatário evita surpresas e sabe cobrar seus direitos; o locador evita prejuízos e escolhe a modalidade que melhor valoriza o imóvel.
E, diante de um cenário de mudanças (reforma tributária, novas decisões do STJ), contar com quem acompanha o mercado de perto faz toda a diferença.
Se você está pensando em alugar um imóvel — ou tem um imóvel para locar na Grande Florianópolis , nossa equipe orienta locatários e locadores em cada etapa: da escolha da modalidade certa à análise de garantias, contrato e vistoria. Fale com nossos corretores e agende uma consultoria gratuita. A gente cuida do que importa para você.
Leia também
- Garantias locatícias: fiador, caução, seguro-fiança ou título de capitalização — qual escolher?
- Qual a melhor forma de colocar um imóvel para alugar? Guia completo para proprietários
- Aluguel Consignado: o que muda para quem aluga ou tem imóvel
Fontes consultadas
- Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) — Espécies de locação (arts. 44-57) e locação por temporada (arts. 48-49). Fonte
- STJ — Oferta de imóvel em plataformas como Airbnb exige aprovação do condomínio (2ª Seção, maio/2026). Fonte
- Migalhas — Locação por temporada: o que o STJ já decidiu e o que falta analisar. Fonte
- Jota — Aluguel via Airbnb só é possível se convenção do condomínio autorizar, decide STJ. Fonte
- Portal Loft — Locador e locatário: saiba quem são e o que cabe a cada um. Fonte
- Conjur — Decisão do STJ estabiliza realidade do aluguel de curta temporada. Fonte
