Todo ano, a mesma dúvida aparece: o meu aluguel vai aumentar? Quanto? E por quê? A resposta está no reajuste do aluguel — a correção anual do valor da locação, prevista na Lei do Inquilinato.
Em 2026, o tema voltou ao noticiário: o IGP-M disparou 2,73% em abril (a maior alta mensal desde 2021), e contratos que usam esse índice voltaram a ter reajuste após meses de variação negativa.
Mas entender o reajuste não é difícil. Basta conhecer três coisas: as regras da lei, os índices e como calcular na prática. Neste guia, você vai entender tudo isso de forma simples — tanto se você é inquilino quanto se é proprietário.
A regra de ouro do reajuste
O reajuste do aluguel segue regras claras da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91):
- Uma vez por ano — o reajuste só pode ocorrer a cada 12 meses, geralmente no aniversário do contrato
- Índice previsto no contrato — o aumento deve seguir o índice que foi acordado no documento (IGP-M, IPCA, etc.)
- Aviso prévio — o proprietário deve comunicar o reajuste com antecedência (em geral, 30 dias)
⚠️ Importante: o reajuste não pode ser feito quando o proprietário quiser, nem em valor livre. Ele segue o índice do contrato, na data certa. Se o contrato não prevê índice, o reajuste fica ainda mais restrito.
Os índices: IGP-M e IPCA (e outros)
O índice é o “termômetro” que define o percentual do reajuste. Os dois mais comuns são:
IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado)
- Medido pela FGV
- É o índice historicamente mais usado nos contratos de aluguel no Brasil
- Tem componente de commodities, câmbio e preços no atacado — por isso é mais volátil
- Em 2026: após meses negativos, o IGP-M voltou a subir — 2,73% em abril (maior alta mensal desde 2021) e acumulado de 2,76% em 12 meses em julho
IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo)
- Medido pelo IBGE
- É o índice oficial de inflação do Brasil
- Reflete o custo de vida das famílias — é mais estável e previsível
- Em 2026: acumulado de 4,64% em 12 meses (junho)
Outros índices possíveis: INPC, IGP-DI, IPC-FIPE, IVAR — tudo depende do que está escrito no contrato.
IGP-M ou IPCA: qual é melhor?
Não existe resposta única — depende de quem você é e do que você quer:
| Critério | IGP-M | IPCA |
|---|---|---|
| Quem mede | FGV | IBGE |
| Volatilidade | Alta (mais oscila) | Baixa (mais estável) |
| O que reflete | Preços no atacado, câmbio, commodities | Custo de vida das famílias |
| Tendência | Pode subir ou cair forte | Acompanha a inflação do consumidor |
| Para o locador | Pode render mais em alta | Mais previsível |
| Para o locatário | Mais arriscado | Mais estável |
Na prática: quem prefere previsibilidade tende a preferir o IPCA. Quem aceita mais variação em troca de potencial de ganho maior pode optar pelo IGP-M. O importante é que o índice esteja claro no contrato desde o início.
Como calcular o reajuste na prática
O cálculo é simples. Multiplique o valor atual do aluguel pelo índice acumulado de 12 meses:
$$Novo\ aluguel = Aluguel\ atual \times (1 + índice\ acumulado)$$
Exemplo com IPCA (4,64% em 12 meses):
- Aluguel atual:
R$ 2.000 - Cálculo:
R$ 2.000 × (1 + 0,0464)=R$ 2.000 × 1,0464 - Novo aluguel:
R$ 2.092,80
Exemplo com IGP-M (2,76% em 12 meses):
- Aluguel atual:
R$ 2.000 - Cálculo:
R$ 2.000 × (1 + 0,0276)=R$ 2.000 × 1,0276 - Novo aluguel:
R$ 2.055,20
💡 Dica: use o índice acumulado de 12 meses até o mês do aniversário do contrato — não o valor de um único mês. É esse acumulado que define o reajuste.
O que fazer quando o índice vier alto?
Nem sempre o reajuste chega em um valor confortável. Quando isso acontece, existe espaço para negociação — prática comum e saudável no mercado:
- Peça um desconto sobre o índice cheio (ex.: aplicar 50% do índice)
- Negocie um valor fixo de aumento em vez do percentual
- Proponha um contrato mais longo em troca de um reajuste menor
- Converse com a imobiliária — ela media a negociação entre as partes
Em 2026, com o IGP-M voltando a subir, a negociação de desconto sobre o índice é uma tendência real. Quem conversa com transparência costuma chegar a um acordo justo para os dois lados.
E se o índice for negativo?
Quando o índice acumulado é negativo (como aconteceu com o IGP-M em parte de 2025), a regra é clara:
- O aluguel não precisa ser reduzido nominalmente
- O índice negativo apenas impede o aumento naquele ano
- O valor do aluguel se mantém o mesmo
Ou seja: índice negativo não obriga a baixar o aluguel — apenas “congela” o reajuste. Isso protege o proprietário de perda de receita.
FAQ: perguntas frequentes sobre reajuste do aluguel
Quantas vezes o aluguel pode ser reajustado por ano? Apenas uma vez a cada 12 meses, geralmente no aniversário do contrato, conforme a Lei do Inquilinato.
Qual índice é usado no reajuste? O índice previsto no contrato — normalmente IGP-M ou IPCA. Se o contrato não prevê índice, o reajuste fica mais restrito.
IGP-M ou IPCA: qual é melhor para o aluguel? Depende. O IPCA é mais estável e previsível; o IGP-M é mais volátil, podendo render mais (ou menos). O importante é o índice estar claro no contrato.
Como calcular o reajuste do aluguel? Multiplique o aluguel atual pelo índice acumulado de 12 meses: aluguel × (1 + índice). Ex.: R$ 2.000 com IPCA de 4,64% → R$ 2.092,80.
O proprietário pode aumentar o aluguel quando quiser? Não. O reajuste segue o índice do contrato, na data do aniversário, uma vez por ano, com aviso prévio.
E se o índice for negativo? O aluguel não precisa ser reduzido. O índice negativo apenas impede o aumento naquele ano — o valor se mantém.
Posso negociar o reajuste? Sim. É comum negociar desconto sobre o índice cheio, valor fixo ou contrato mais longo em troca de reajuste menor. A imobiliária media essa negociação.
Conclusão
O reajuste do aluguel não precisa ser um mistério. Com as regras da Lei do Inquilinato (uma vez por ano, pelo índice do contrato) e o cálculo simples, tanto inquilino quanto proprietário entendem exatamente o que esperar.
Em 2026, com o IGP-M voltando a subir e o IPCA em 4,64%, a palavra-chave é transparência: saber o índice, calcular certo e, quando preciso, negociar com clareza. É assim que se mantém uma locação saudável para os dois lados.
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Fontes consultadas (validação)
- Investidor10 — IPCA acumulado em 12 meses: 4,64% (junho/2026). Fonte
- UOL — IGP-M de abril/2026: alta de 2,73%, maior variação mensal desde 2021. Fonte
- Exame — Reajuste de aluguel: como funciona na lei (uma vez por ano, índice do contrato). Fonte
- Jusbrasil — Reajuste do aluguel só pode ser feito uma vez por ano (Lei 8.245/91). Fonte
- FGV — IGP-M: calendário e divulgação 2026. Fonte
