Na hora de alugar um imóvel, uma das primeiras exigências é a garantia locatícia — a “proteção” que o proprietário pede para se resguardar de inadimplência ou danos. E é aqui que começam as dúvidas: afinal, qual modalidade escolher? Fiador, caução, seguro-fiança ou título de capitalização?
A escolha certa faz diferença no bolso, na velocidade da aprovação e na tranquilidade dos dois lados — inquilino e proprietário.
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) prevê exatamente quatro modalidades de garantia. E, desde 2026, uma regra importante vale para todas: é proibido exigir mais de uma garantia no mesmo contrato. Neste guia, você vai entender cada uma e descobrir qual combina com o seu perfil.
O que diz a lei: as 4 modalidades (art. 37)
O artigo 37 da Lei 8.245/91 lista as garantias que podem ser exigidas no contrato de locação:
- Caução
- Fiança (fiador)
- Seguro de fiança locatícia
- Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
E o parágrafo único é claro: é vedado exigir mais de uma modalidade no mesmo contrato — sob pena de nulidade da cláusula.
⚠️ Atenção (2026): a regra da “garantia dupla” foi reforçada. O locador não pode exigir fiador + caução, ou seguro-fiança + fiador, no mesmo contrato. Se exigir, a cláusula é nula de pleno direito.
As 4 modalidades em detalhe
1. Fiador (fiança)
O fiador é uma pessoa que assume a responsabilidade pelo pagamento do aluguel caso o inquilino não pague.
- Como funciona: uma terceira pessoa (com imóvel próprio quitado, geralmente) assina como garantia
- Custo: zero para o inquilino (mas exige alguém disposto a assumir o risco)
- Prós: sem desembolso inicial; é a garantia mais tradicional e aceita
- Contras: difícil encontrar fiador; a exigência de imóvel próprio afasta muitos candidatos
💡 Para o fiador: a responsabilidade vale até a entrega das chaves. O fiador pode pedir exoneração em algumas situações previstas em lei.
2. Caução
A caução é um depósito em dinheiro feito pelo inquilino no início do contrato.
- Como funciona: o valor fica depositado (em caderneta de poupança) e é devolvido ao final, com correção, se não houver pendências
- Limite legal: até 3 vezes o valor do aluguel (não pode passar disso)
- Prós: simples e compreensível; sem necessidade de terceiros
- Contras: exige capital disponível de imediato — um peso no orçamento de quem está começando
3. Seguro-fiança
O seguro-fiança é um produto de seguradora que garante o pagamento do aluguel em caso de inadimplência.
- Como funciona: o inquilino contrata o seguro, paga um prêmio (anual ou parcelado), e a seguradora cobre o locador se houver atraso
- Custo: prêmio pago pelo inquilino (normalmente entre 12% e 20% do valor do aluguel anual, conforme a seguradora e o perfil)
- Prós: sem fiador, sem depósito alto; aprovação costuma ser rápida
- Contras: tem custo recorrente; não cobre tudo (cada apólice tem limites e exclusões)
4. Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
É a modalidade menos comum: o inquilino cede quotas de um fundo de investimento como garantia.
- Como funciona: o valor das quotas fica vinculado ao contrato
- Prós: não exige fiador nem depósito em dinheiro na conta
- Contras: exige que o inquilino tenha investimentos em fundo; é pouco usada no mercado residencial
Comparativo rápido: qual escolher?
| Modalidade | Custo para o inquilino | Rapidez | Ideal para |
|---|---|---|---|
| Fiador | Zero (mas exige terceiro) | Média | Quem tem alguém com imóvel próprio disposto a assinar |
| Caução | Até 3 aluguéis (depósito) | Alta | Quem tem reserva e prefere simplicidade |
| Seguro-fiança | Prêmio (anual/parcelado) | Alta | Quem não tem fiador nem reserva alta |
| Cessão fiduciária | Quotas de fundo | Média | Investidores com aplicações em fundos |
A regra de 2026: nada de garantia dupla
A novidade que todo mundo precisa conhecer: o locador não pode exigir duas garantias no mesmo contrato. Antes, era comum pedir fiador + caução “por garantia extra”. Agora, isso é nulo.
- Se o contrato tiver fiador, não pode exigir caução
- Se tiver seguro-fiança, não pode exigir fiador
- A escolha é uma única modalidade — e quem escolhe, na prática, negocia com o proprietário/imobiliária
Isso protege o inquilino de custos abusivos e dá mais clareza para os dois lados.
Como escolher a melhor garantia para você
Para o inquilino (quem vai alugar):
- Tem fiador disponível? → fiança (custo zero)
- Tem reserva e quer simplicidade? → caução (até 3 aluguéis)
- Não tem fiador nem reserva alta? → seguro-fiança (rápido, sem depósito alto)
Para o proprietário (quem vai alugar o imóvel):
- Quer segurança com rapidez? → seguro-fiança (seguradora assume o risco)
- Prefere garantia tradicional? → fiança com análise criteriosa
- Quer liquidez? → caução depositada (com correção)
💡 Dica de ouro: avalie a análise de crédito do inquilino junto com a garantia. Uma boa garantia com um inquilino de renda comprovada é a combinação mais segura — mas lembre: apenas uma modalidade por contrato.
FAQ: perguntas frequentes sobre garantias locatícias
Quais são as garantias locatícias previstas em lei? A Lei do Inquilinato (art. 37) prevê quatro: caução, fiança (fiador), seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Pode exigir duas garantias no mesmo contrato? Não. Desde 2026, a regra é reforçada: é proibido exigir mais de uma garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade da cláusula.
Quanto pode ser a caução? A caução em dinheiro não pode ultrapassar 3 vezes o valor do aluguel. O valor deve ser depositado e devolvido com correção ao final, se não houver pendências.
O que é seguro-fiança? É um seguro contratado pelo inquilino que garante ao proprietário o recebimento do aluguel em caso de inadimplência. Não exige fiador nem depósito alto.
Qual a garantia mais rápida para alugar sem fiador? O seguro-fiança é geralmente o mais rápido: sem fiador e sem depósito elevado, a aprovação costuma ser ágil.
A caução é devolvida ao final do contrato? Sim. A caução é devolvida com correção monetária ao final da locação, desde que não haja pendências (aluguéis em atraso ou danos comprovados).
Qual garantia é melhor para o proprietário? Depende do perfil: o seguro-fiança transfere o risco para a seguradora; a fiança exige análise do fiador; a caução dá liquidez imediata. O importante é escolher uma e fazer boa análise de crédito.
A garantia locatícia é a proteção do contrato de aluguel — para os dois lados. Com a regra de 2026, a escolha ficou mais clara: uma única modalidade por contrato, e a decisão depende do seu perfil, do seu bolso e da sua pressa.
Seja fiador, caução, seguro-fiança ou título de capitalização, o mais importante é entender o que cada uma oferece — e contar com quem orienta essa escolha com transparência.
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Fontes consultadas (validação)
- Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) — Art. 37: as 4 modalidades de garantia e a vedação de cumulação. Fonte
- Jusbrasil — Garantias nos contratos de locação: rol taxativo do art. 37 e proibição de cumulação. Fonte
- Estado de Minas — Nova regra proíbe garantia dupla e limita caução a 3 meses (2026). Fonte
- Regente Imóveis — Garantia de aluguel: fiador, caução, seguro-fiança e título de capitalização. Fonte
- Jornal Opção — Quanto custam caução, seguro-fiança e outras garantias (caução até 3 aluguéis). Fonte
- Credaluga — Lei do aluguel 2026: não é permitido acumular garantias no mesmo contrato. Fonte
