A reforma tributária chegou — e, com ela, muitas dúvidas para quem tem imóvel alugado. Afinal, quem paga os novos impostos? Quem fica isento? O que muda na declaração do Imposto de Renda?
A boa notícia é que a maioria dos proprietários pessoa física — especialmente quem tem um ou dois imóveis — continua fora das novas regras. Mas entender os critérios é essencial para não ser pego de surpresa.
Neste guia, você vai entender, de forma simples e prática, o que muda com a reforma tributária (Lei Complementar 214/2025), quem vira contribuinte de IBS/CBS e como declarar o aluguel recebido sem cair na malha fina.
O que muda com a reforma tributária no aluguel?
A reforma tributária criou dois novos tributos sobre consumo — IBS (federal e estadual) e CBS (federal) — que passam a incidir, em determinados casos, sobre a locação de imóveis.
Mas atenção: a lei separou o pequeno investidor de quem, na prática, “vive de aluguel”. A tributação de IBS/CBS sobre a locação só atinge quem se enquadra em critérios bem específicos — e a maioria dos proprietários pessoa física não se enquadra.
Para as operações de locação, a alíquota efetiva fica em torno de 10,6% (com redução de 60% sobre a alíquota cheia), podendo variar conforme o caso.
Quem vira contribuinte de IBS/CBS? A regra dos dois requisitos
Pessoa física só passa a pagar IBS e CBS sobre aluguéis se cumprir os dois requisitos ao mesmo tempo:
$$Torna-se\ contribuinte\ se: \ \ (imóveis\ alugados > 3) \ \ E \ \ (renda\ anual\ de\ aluguel > R$ 240.000)$$
Na prática:
- Ter mais de 3 imóveis alugados (4 ou mais); E
- Receber mais de
R$ 240 milpor ano de aluguel no ano anterior (ou mais deR$ 288 milno ano corrente, valores atualizados pelo IPCA)
Faltou um dos dois requisitos? Você fica fora do IBS/CBS.
✅ Na prática: quem tem 1, 2 ou até 3 imóveis alugados não entra no regime de IBS/CBS — independentemente do valor do aluguel. Quem tem 4+ imóveis, mas recebe menos de
R$ 240 milpor ano, também fica fora.
E o pequeno locador? O que NÃO muda
Para a maioria dos proprietários, as regras tradicionais continuam valendo:
- Aluguel recebido continua sendo rendimento tributável no Imposto de Renda (pessoa física)
- Carnê-Leão continua sendo a forma de recolhimento quando o aluguel vem de outra pessoa física
- Isenção do IR para quem recebe abaixo dos limites legais, quando aplicável
- Aposentados e pequenos locadores seguem fora do IBS/CBS
Ou seja: se você tem poucos imóveis e renda moderada de aluguel, a reforma não muda a sua rotina fiscal — o que muda é a necessidade de declarar corretamente.
Declarar o aluguel no IR 2026: o que você pode deduzir
Na declaração do Imposto de Renda, o valor recebido com aluguel é rendimento tributável — e você deve informá-lo (ano-calendário 2025, declarado em 2026).
O que pode ser deduzido da base de cálculo (reduzindo o imposto a pagar):
- Taxa de administração paga à imobiliária
- IPTU pago pelo proprietário (quando a responsabilidade é sua)
- Comissão de intermediação
- Despesas de manutenção e conservação do imóvel
- Seguros (incêndio, por exemplo)
- Honorários de administradoras
💡 Dica: guarde recibos e comprovantes. Cada despesa dedutível comprovada reduz a base de cálculo — e evita sustos na malha fina.
E o inquilino? Quem paga aluguel não pode deduzir esse gasto no Imposto de Renda 2026, mas deve informar os valores pagos na declaração.
Quem tem 4+ imóveis: as novas obrigações
Para quem se enquadra no IBS/CBS (4+ imóveis alugados e renda acima de R$ 240 mil/ano), as novas obrigações incluem:
- Inscrição no CNPJ (o locador passa a operar como contribuinte)
- Emissão de nota fiscal eletrônica para as locações
- Recolhimento de IBS e CBS sobre os aluguéis
- Carga estimada maior — até cerca de 36% somando IR (27,5%) e IBS/CBS (8,4%) no teto
Se você está nessa situação, a recomendação é buscar orientação profissional para planejar a tributação e emitir os documentos corretos.
O que NÃO confundir (erros comuns)
- ❌ Achar que todo proprietário paga IBS/CBS — a maioria dos pessoa física fica fora
- ❌ Misturar aluguel, IPTU e condomínio em um mesmo recibo — pode gerar tributação indevida sobre valores que não são aluguel
- ❌ Não declarar o aluguel recebido — a Receita cruza dados de cartórios, imobiliárias e bancos
- ❌ Esquecer de deduzir a taxa de administração — é um direito que reduz o imposto
FAQ: perguntas frequentes sobre aluguel e reforma tributária
Todo proprietário de imóvel alugado vai pagar IBS/CBS? Não. Pessoa física só vira contribuinte se tiver mais de 3 imóveis alugados E renda anual acima de R$ 240 mil — os dois requisitos juntos. Quem tem 1 a 3 imóveis fica fora.
Quem tem 2 imóveis alugados paga o novo imposto? Não. A regra exige mais de 3 imóveis (4+) combinada com a renda. Pequenos locadores não entram no regime de IBS/CBS.
Como declarar aluguel recebido no IR 2026? Informe os rendimentos na ficha de “Rendimentos Recebidos de Pessoa Física” (com Carnê-Leão) ou de “Pessoa Jurídica”, conforme o caso. Deduza as despesas comprovadas (taxa de administração, IPTU, manutenção, seguros).
A taxa de administração da imobiliária pode ser deduzida? Sim. A taxa de administração e a comissão de intermediação são dedutíveis da base de cálculo do IR sobre os aluguéis recebidos, desde que comprovadas.
Inquilino pode deduzir o aluguel pago no IR? Não. O aluguel pago não é dedutível no IR 2026, mas os valores devem ser informados na declaração.
Quem tem 4 imóveis alugados mas recebe menos de R$ 240 mil/ano paga IBS/CBS? Não. É preciso cumprir os dois requisitos ao mesmo tempo: mais de 3 imóveis E renda acima do limite. Faltando um, não há incidência.
A reforma tributária trouxe mudanças reais, mas a regra de ouro para o proprietário pessoa física é simples: a maioria continua fora do IBS/CBS, e o que se mantém é a obrigação de declarar o aluguel corretamente e aproveitar as deduções.
O que muda de verdade é a exigência de organização — documentos, recibos e um bom acompanhamento. E é exatamente nisso que uma imobiliária de confiança ajuda: com transparência em cada etapa da locação, você mantém seu patrimônio rendendo e sua vida fiscal em dia.
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Fontes consultadas (validação)
- Portas — Reforma tributária 2026: limites de isenção e novas regras no aluguel (4+ imóveis e R$ 240 mil/ano). Fonte
- Portas — Aluguel e reforma tributária: quem vira contribuinte obrigatório (carga de até ~36%). Fonte
- Estadão (Bluestudio) — Gestão de aluguel em 2026: IBS, CBS e nota fiscal para quem tem mais de 3 imóveis. Fonte
- IstoÉ Dinheiro — Reforma Tributária Imobiliária: alíquotas de IBS e CBS e redução de 60% (locação ~10,6%). Fonte
- Mario Dal Maso — Como declarar a taxa de administração de imóveis no IR (dedutível). Fonte
- QuintoAndar — Como declarar o aluguel no IR 2026 (inquilino não deduz, mas informa). Fonte
- O Globo — Como declarar aluguel no IR 2026 (Carnê-Leão). Fonte
